Ein Beitrag von Frau Rechtsanwältin Anja Thurn, Fachanwältin für Familienrecht
Die unausweichliche Steigerung der allgemeinen Energiekosten, die von Experten auf mindestens eine dreifache Erhöhung geschätzt wird, trifft Mieter und Vermieter gleichermaßen, da die Vermieter häufig durch Zahlung an den Energieversorger in Vorlage gehen. Zwar ist durch die am 26.08.2022 erlassene Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen eine durch den Mietvertrag dem Mieter auferlegte zu erreichende Mindesttemperatur in den Mieträumen vorübergehend außer Kraft gesetzt worden, so dass dem Mieter eine Einsparmöglichkeit zur Verfügung steht. Zu beachten ist hingegen, dass der Mieter den Energieeintrag in die angemieteten Räume zu gewährleisten hat, die notwendig ist, um Schäden zu vermeiden.
Damit es nach Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung spätestens im Jahr 2023 nicht zu einem belasteten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter kommt, wäre eine einvernehmliche Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Heizkosten sicherlich eine sinnvolle Verständigungsmöglichkeit. Damit lassen sich erhebliche Nachzahlungsbeträge und etwaige kostenträchtige Gerichtsverfahren vermeiden, die bei Erstellung einer formell und materiell rechtmäßigen Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter zu einer weiteren Belastung des Mieters führen, da dieser die Gerichts- und Anwaltskosten zu tragen hat.
Soweit der Mieter zu einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen nicht bereit ist, sollte der Vermieter bei Vorlage der Nebenkostenabrechnung 2021 in jedem Fall eine Erhöhung der Vorauszahlungen fordern und eine nachvollziehbare schriftliche Begründung dazu vorlegen. Dem Vermieter steht eine Erhöhung auf einen angemessenen Betrag zu, der durch konkrete Kostensteigerungen zu begründen ist. Hat hingegen der Vermieter die Abrechnung des Jahres 2021 bereits erstellt und dem Mieter vorgelegt, ist eine unterjährige einseitige Erhöhungsmöglichkeit wegen der eindeutigen Regelung in § 560 Abs. 4 BGB nicht möglich, da diese nur nach Vorlage einer Abrechnung dem Vermieter gestattet ist, außer aus dem jeweiligen Mietvertrag ergäbe sich eine anderweitige Reglung zwischen den Mietvertragsparteien. Der Vermieter muss also zunächst in Vorlage treten, so dass ihm zu empfehlen ist, die nächste Abrechnung kurzfristig zu erstellen und die monatlichen Vorauszahlungen sodann anzupassen.
Zu bedenken ist zudem, dass ein erheblicher Zahlungsrückstand auch den Bestand des Mietverhältnisses gefährden kann. Nach der gesetzlichen Regelung führt zwar nur ein Zahlungsrückstand von laufenden Mietzinsen und Nebenkostenvorauszahlungen zu einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Einige gerichtliche Entscheidungen lassen hingegen auch erhebliche Zahlungsrückstände einmaliger Nebenkostennachforderungen als Kündigungsgrund ausreichen. Insofern hat die Bundesregierung bereits angekündigt, dass kein Mieter wegen Nebenkostennachforderungen seine Wohnung verlieren soll, Einzelheiten sind hingegen nicht bekannt, so dass bislang keine Rechtssicherheit besteht.
Um erhebliche Probleme im Mietverhältnis zu verhindern, sollten die Mietvertragsparteien vernünftige und faire Regelungen herbeiführen, wobei erhöhte monatliche Vorauszahlungen und Ratenzahlungen auf Rückstände anzuraten sind.
Für Rückfragen zu diesem Thema und anderen mietrechtlichen Themen steht Ihnen die Autorin gerne zur Verfügung.
Anja Thurn, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht
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