Ein Überblick von Frau Rechtsanwältin Anja Thurn und Frau stud. jur. Sara Dokmanac
Die aktuelle „Corona-Krise“ stellt unsere Gesellschaft stark auf die Probe. Aber auch die Wirtschaft leidet zunehmend darunter. Viele müssen mit Einkommensausfällen rechnen und haben die Sorge, ihre Rechnungen nicht mehr rechtzeitig begleichen zu können.
Vor allem im Wohnraummietrecht führt ein Mietrückstand schnell zu einer fristlosen Kündigung, wenn zwei Monate in Folge die Mietzahlung ausbleibt. Für viele Mieterinnen und Mieter würde dies den Verlust der Wohnung bedeuten.
Modifikation des Wohnraummietrechts
Mieterinnen und Mieter sollen künftig entlastet werden. Schwerwiegende Risiken, wie der Verlust der Wohnung, sollen möglichst minimiert werden. Doch es stellt sich die Frage wie?
Dem Vermieter steht es gemäß § 543 Abs. 1 BGB grundsätzlich frei, aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Nach § 543 Abs.3 a) und b) liegt ein solcher wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Ein Gesetzesentwurf der Bundesministerien für Justiz, Inneres und Wirtschaft soll zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Ziel des Entwurfs ist vorrangig die Erfüllung der vertraglichen Ansprüche aus dem Mietverhältnis für beide Parteien. Umfasst werden jedoch nur Verträge, die vor dem 08. März 2020 geschlossen wurden, da sich der Mieter andernfalls nicht auf fehlende Kenntnis berufen kann.
Die Mietzahlungspflicht bleibt zwar weiter bestehen, wird aber auf einen späteren Zeitpunkt, voraussichtlich den 30. Juni 2022, gestundet. Der Zahlungsverzug begründet mithin keine fristlose oder ordentliche Kündigung. Eine Kündigung aus anderen Gründen bleibt davon unberührt.
Den Mieter trifft hierbei die Pflicht, den Zusammenhang der Pandemie mit der Nichterbringung der Mietzahlung zu beweisen. Er muss nicht unerhebliche Einkommenseinbußen aufzeigen, zu denen es gerade aufgrund der „Corona-Krise“ gekommen ist und die tatsächlich zur Zahlungsunfähigkeit führen. Andernfalls betreffen ihn diese Ausnahmen nicht.
Sollten die Mieter auch nach dieser Zwei-Jahres-Frist der Zahlung nicht nachkommen, gilt der Kündigungsschutz nicht mehr, so dass eine fristlose Kündigung begründet wäre. Der Mieter ist mithin verpflichtet, bis spätestens zu diesem Zeitpunkt die Mietzahlung nachzuholen, und zwar zzgl. der angefallenen Zinsen von 4 % über dem Basiszins, da die Miete trotz des Ausschlusses der Kündigung durch den Mieter fällig bleibt.
Für welchen Zeitraum gelten die neuen Regelungen?
Vorerst sollen die Regelungen den Zeitraum zwischen dem 01. April und dem 30. Juni 2020 betreffen. Frühere Mietschulden werden mithin nicht umfasst. Der Bundesregierung steht es allerdings frei, diese bis zum 30. September 2020 zu verlängern, sollten die Auswirkungen der „Corona-Krise“ länger als geplant andauern. In diesem Fall werden auch die Zahlungen auf den 30. September 2022 gestundet.
Gewerberaummiete und Pachtverträge
Der vorstehend beschriebene Kündigungsschutz sowie die Stundung der fälligen Mieten im Zeitraum zwischen dem 01. April sowie 30. Juni 2020 soll nach dem Gesetzentwurf auch für Gewerberaummietverhältnisse und Pachtverträge gelten, damit auch Gewerbetreibende den notwendigen Schutz erhalten.
Für Rückfragen zum Thema „Coronavirus und die Auswirkungen auf das Mietrecht“ und anderen mietrechtlichen Themen steht Ihnen die Autorin gerne zur Verfügung.
Anja Thurn, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht
Tel. +49 (0)2642 1800 oder direkt an anja.thurn@anwaltsunion.de
oder nehmen Sie direkt mit uns Kontakt auf: