Ein Beitrag von Frau Rechtsanwältin Anja Thurn, Fachanwältin für Familienrecht
Mit der Reform des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes soll einerseits, wie es sich bereits aus der Bezeichnung des Gesetzes ergibt, die Förderung der Elektromobilität und der Modernisierung erreicht und andererseits auch Vereinfachungen umgesetzt werden.
Einer der wesentlichen Gründe der Neuregelung des Gesetzes ist die Vereinfachung von Sanierung und Modernisierung der Wohnungseigentumsanlage, insbesondere um jedem Eigentümer einen Anspruch dahingehend zu geben, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglich für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchschutz und Zugang zu einem schnelleren Internetanschluss zu gestatten.
Eine Beschlussfassung über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG-Neu kann künftig mit einfacher Mehrheit durchsetzt werden kann.
Allerdings haben diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zustimmen. Eine Ausnahme besteht, wenn die Maßnahme mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wird. Ist hingegen die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, dann wiederum soll die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer nicht gelten, außer die Kosten der Maßnahme amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums.
Flexibler geregelt wird auch die Entscheidung über eine Kostentragung in § 16 Abs. 2 WEG-Neu mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten für bestimmte Kostenarten.
Neugestaltet wird auch die Rechtsform der WEG, da künftig die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung ist, die durch ihre Organe handelt.
Vereinfacht wird die Durchführung der Eigentümerversammlung. Die Einberufungsfrist wird von bislang zwei auf drei Wochen verlängert. Abgeschafft wird die bisher geforderte Schriftform zur Einberufung, was bedeutet, dass lediglich eine Textform erforderlich ist, d. h. auch per E-Mail einberufen werden kann. Zudem kann in Zukunft ein Einberufungsverlangen durch die Wohnungseigentümer selbst unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen, wenn dieses durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist
Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile beschlussfähig, um Kosten und Aufwand für Wiederholungsversammlungen zu vermeiden.
Erweitert wird zudem in § 23 Abs. 2 WEG-Neu eine Beschlusskompetenz auch per Online.
Eine weitere Änderung besteht darin, dass ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter gem. § 26 a Abs. 1 WEG-Neu besteht, wobei zunächst eine Übergangsphase von zwei Jahren eingeräumt ist, um das Zertifizierungsverfahren zu regeln. Eine Ausnahme von dem Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der Eigenverwaltung, und zwar wenn die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer bereits zum Verwalter bestellt wurde.
Demgegenüber wird die Befugnis für den Verwalter erweitert, und zwar in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-Neu dergestalt, dass er künftig in eigener Verwaltung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden kann, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Zudem besitzt der Verwalter in Zukunft im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (§ 9 b Abs. 1 WEG-Neu).
Die Abberufung des Verwalters wird vereinfacht und ist nicht mehr von einem wichtigen Grund abhängig.
Vereinfacht wird zudem der Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung, da in Zukunft die Beschlussfassung auf die Abrechnungsspitze beschränkt wird (§ 28 Abs. 2 WEG-Neu).
Der Verwalter ist nach Ablauf eines Kalenderjahres verpflichtet, einen Vermögensbericht aufzustellen, wobei dieser die Instandhaltungsrücklage, die nunmehr Erhaltungsrücklage genannt wird, und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten muss und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist.
Im Klageverfahren kann nunmehr auch die Eigentümergemeinschaft verklagt werden, was insbesondere in größeren Gemeinschaften zu einer deutlichen Vereinfachung führt, da nicht mehr alle Eigentümer verklagt zu werden brauchen. Die Kostenentscheidung zu Lasten eines Verwalters im gerichtlichen Verfahren wird abgeschafft.
Flexibler gestaltet wird auch der Verwaltungsbeirat, da die Zahl der Beiratsmitglieder durch Beschluss festgelegt werden kann. Der Verwaltungsbeirat erhält als zusätzliche Aufgabe die Überwachung des Verwalters (§ 29 Abs. 2 WEG-Neu).
Inwiefern die weitreichenden Neugestaltungen der Gesetzesreform in der Praxis umgesetzt werden und ob die Erleichterungen tatsächlich erreicht werden können, wird sich erst noch zeigen müssen.
Für Rückfragen rund zum Thema „WEG-Reform“ und anderen miet- und WEG-rechtlichen Themen steht Ihnen die Autorin gerne zur Verfügung.
Anja Thurn, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht
Tel. +49 (0)2642 1800 oder direkt an anja.thurn@anwaltsunion.de
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